Comprar o vender una vivienda en 2025 implica mucho más que acordar un precio y firmar una escritura. Cada operación inmobiliaria conlleva una serie de impuestos que pueden influir de forma decisiva en el presupuesto final del comprador o en los beneficios del vendedor. Por eso, conocer bien las obligaciones fiscales asociadas es clave para tomar decisiones acertadas y evitar costes inesperados.
Qué impuestos se aplican al comprar una vivienda
Dependiendo del tipo de vivienda —nueva o de segunda mano—, se aplican distintos impuestos. Además, hay otros gastos relacionados que conviene tener en cuenta desde el principio.
Vivienda nueva
Cuando compras una vivienda directamente al promotor, es decir, sin que haya sido previamente habitada, se considera nueva y se aplican estos impuestos:
- IVA: 10 % sobre el precio de compra. En viviendas de protección oficial, puede reducirse al 4 %.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): impuesto autonómico que oscila entre el 0,5 % y el 1,5 % del valor escriturado.
Ejemplo: si compras un piso por 220.000 €, pagarás 22.000 € de IVA y entre 1.100 € y 3.300 € de AJD, según la comunidad.
Vivienda de segunda mano
En este caso, no se paga IVA ni AJD, sino:
- ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): varía entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma.
Ejemplo: por una vivienda de 200.000 €, pagarías 14.000 € si el ITP aplicable es del 7 %.
En ambos casos, hay que sumar otros costes habituales como notaría, inscripción en el registro, gestoría y, si corresponde, comisiones de agencia. Si estás pensando en dar el paso, no dejes de revisar esta guía completa para comprar una casa en 2025.
Qué impuestos debe afrontar quien vende una propiedad
La venta de una vivienda también implica tributar, sobre todo si se ha producido una ganancia con respecto al precio de compra.
IRPF por ganancia patrimonial
Cuando se vende por un precio superior al que se compró, la diferencia se considera una ganancia patrimonial y tributa en la declaración del IRPF del año siguiente.
Tramos de tributación en 2025:
- Hasta 6.000 € → 19 %
- De 6.001 € a 50.000 € → 21 %
- De 50.001 € a 200.000 € → 23 %
- De 200.001 € a 300.000 € → 27 %
- Más de 300.000 € → 28 %
Ejemplo: si compraste por 180.000 € y vendes por 250.000 €, con 5.000 € de reformas y 6.000 € en gastos, tributarás por una ganancia de 59.000 €. Esa cantidad se distribuye entre los tramos y puede alcanzar un pago de aproximadamente 12.000 €.
Puedes reducir esa ganancia restando los gastos justificados con factura (reformas, notaría, comisiones, etc.).
Plusvalía municipal
Es un impuesto local que grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió el inmueble hasta su venta. En 2025 puedes elegir entre:
- Cálculo real: según el incremento de valor obtenido.
- Cálculo objetivo: en base a coeficientes oficiales y valor catastral.
El vendedor puede elegir el método más beneficioso.
Ejemplo: si el valor del suelo ha subido 15.000 € y el tipo aplicado es del 30 %, pagarías 4.500 € de plusvalía.
Exenciones y reducciones fiscales
Existen situaciones específicas en las que es posible no pagar impuestos o pagar menos.
Si reinviertes en otra vivienda habitual
Puedes quedar exento de pagar IRPF por la ganancia si reinviertes todo lo obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años.
Ejemplo: vendes por 240.000 €, compras otra por 235.000 €, y reinviertes todo el importe. Puedes solicitar exención total si cumples con los requisitos de residencia.
Si eres mayor de 65 años
No tienes que tributar por el IRPF si vendes tu vivienda habitual y ya has cumplido los 65 años. Esta exención es total, independientemente del valor de la operación.
Si vendes con pérdidas
Si el precio de venta es inferior al valor de adquisición, no pagarás IRPF. De hecho, puedes compensar esa pérdida con futuras ganancias patrimoniales durante los siguientes años.
Obligaciones y plazos fiscales
Además de conocer los impuestos que corresponden según el tipo de operación, es fundamental cumplir con los plazos legales para su pago y presentación. No hacerlo puede derivar en sanciones, recargos e intereses de demora por parte de Hacienda o el ayuntamiento correspondiente.
Obligaciones del comprador
1. Liquidación del ITP o AJD
- ¿Cuándo aplica?
- El ITP se paga si compras una vivienda de segunda mano.
- El AJD se aplica en viviendas nuevas, además del IVA.
- Plazo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública de compraventa.
- Dónde se presenta: En la Agencia Tributaria de tu comunidad autónoma.
- Documentación necesaria:
- Copia simple de la escritura
- Modelo 600 o equivalente
- Justificante de pago del impuesto
Ejemplo: Firmas la compra el 10 de abril. Tendrás hasta mediados de mayo (contando días hábiles) para presentar y pagar el impuesto correspondiente.
2. Inscripción en el Registro de la Propiedad
No es una obligación fiscal, pero sí legal. Es la forma de que el nuevo propietario figure oficialmente.
Este trámite lo puedes realizar tú mismo o dejarlo en manos de una gestoría.
3. Conservación de documentos
Es importante guardar todas las facturas y justificantes de:
- Tasación
- Notaría y registro
- Comisiones de agencia
- Pagos de impuestos
Estos documentos pueden ser útiles si en el futuro vendes la propiedad y necesitas justificar gastos para reducir la ganancia patrimonial en tu IRPF.
Obligaciones del vendedor
1. Declaración de la ganancia patrimonial en el IRPF
- ¿Cuándo se declara? En la campaña de la renta del año siguiente a la operación.
- ¿Qué necesitas?
- Escritura de compraventa
- Precio de compra y de venta
- Facturas de mejoras, reformas, gastos y comisiones
- Importante: Solo puedes deducir lo que puedas justificar con facturas legales.
Ejemplo: Vendiste tu casa en septiembre de 2025. Deberás incluir la ganancia en la declaración de la renta de 2026 (abril–junio).
2. Liquidación de la plusvalía municipal
- Qué es: Un impuesto local sobre el incremento del valor del suelo.
- Quién lo paga: Por norma general, el vendedor (aunque se puede pactar otra cosa).
- Plazo: 30 días hábiles desde la firma ante notario.
- Dónde se presenta: En el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
- Qué se necesita:
- Copia de la escritura
- Valor de adquisición y de venta
- Formulario municipal
Consejo: Revisa cuál de los dos métodos de cálculo es más favorable (objetivo o real) y solicita aplicar el más conveniente.
3. Posible exención o reducción
Si eres mayor de 65 años, o si reinviertes en otra vivienda habitual, podrás solicitar exenciones que afecten a la declaración de IRPF. Asegúrate de marcarlo correctamente en la renta y conservar los justificantes de compra/venta y pagos.
Implicaciones si compras para invertir
Si tu objetivo es comprar para alquilar, reformar o revender, es fundamental calcular la rentabilidad neta tras impuestos. Conocer los tributos que afectan a la compra y la posterior venta será determinante para tu estrategia.
En contextos como el actual, donde hay zonas que mantienen un buen margen de revalorización y alta demanda, puede ser un buen momento para invertir. Aquí puedes encontrar estrategias para una inversión rentable en vivienda en 2025.
¿Es mejor comprar o alquilar?
Los impuestos a pagar en la compra son una de las variables que entran en juego al decidir si te conviene más adquirir o alquilar. Aunque la compra puede implicar más costes iniciales, a largo plazo podría representar una mayor estabilidad o rentabilidad.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuestos tengo que pagar al comprar una casa?
Depende del tipo de vivienda. Si es nueva, se paga IVA y AJD. Si es usada, se aplica el ITP. Además, tendrás gastos de notaría, registro y posiblemente gestoría.
¿Puedo deducir los gastos de reforma al vender?
Sí, pero solo si tienes facturas completas con IVA y datos del proveedor. Estas reformas se descuentan de la ganancia patrimonial para reducir el IRPF.
¿Qué ocurre si no presento la plusvalía municipal a tiempo?
Puedes enfrentarte a recargos, intereses y sanciones. El plazo es de 30 días hábiles tras la firma. Se recomienda tramitarlo cuanto antes en el ayuntamiento correspondiente.
¿Tengo que pagar IRPF si vendo una casa heredada?
Sí, si hay ganancia patrimonial. Se toma como valor de compra el que consta en la escritura de herencia. La diferencia con el precio de venta tributa como en cualquier otra operación.
¿Y si solo reinvierto parte del dinero en otra vivienda?
La exención del IRPF será proporcional. Si reinviertes el 80 % del importe, solo ese porcentaje de la ganancia quedará exento.
